Analiza chiriilor din Romania comparativ cu Ungaria, Franta si Cehia

Desi Romania este o tara in care populatia majoritara are venituri foarte modeste, ea se poate compara cu tarile europene: Franta, Cehia, Germania din punct de vedere al nivelului chiriilor, si nu numai.

Preturile la chiriile apartamentelor din Cluj si Bucuresti, in aceasta perioada sunt duble fata de anul trecut. In a II-a parte a anului s-au inregistrat noi scumpiri in special la apartamentele cu una si doua camere, scumpiri de aproximativ 10-15%. Motivul scumpirilor este reprezentat de venirea studentilor in Cluj si Bucuresti, din vacanta, pentru inceperea unui nou an universitar.
In Cluj-Napoca, incepand din luna august, chiriile la apartamentele cu o camera, doua camere si garsoniere au cunoscut o usoara tendinta de crestere fata de nivelul din lunile anterioare. Aceste cresteri continua sa se inregistreze pe fondul cererilor venite din partea studentilor din provincie care nu beneficiaza de cazare in caminele studentesti.

Cresterea chiriilor in aceasta perioada a anului este un fenomen deja cunoscut, datorita cererii mari care vine din partea studentilor. Se estimeaza o crestere moderata a chiriilor, de max. 10%, deoarece chiriile practicate in Cluj-Napoca sunt deja peste posibilitatile studentilor. Astfel, chiria unei garsoniere porneste de la 150 Euro/luna putand ajunge la 200 Euro in zonele mai cautate.
Chiria se stabileste in functie de zona, confortul oferit, accesul la mijloacele de transport in comun si dotari, anul constructiei nefiind atat de important in cazul inchirierilor. Conform acestor variabile, o garsoniera situata in cart. A. Muresanu poate fi inchirata cu 200 Euro/luna, in timp ce aceeasi garsoniera se inchiriaza cu 120-150 Euro/luna in cart. Manastur si Marasti.

Cererea cea mai semnificativa se inregistreaza pentru garsoniere si apartamentele cu doua camere, acestea fiind preferate de studenti, cat si de familii tinere sau oameni de afaceri care transforma imobilul in locuinta de serviciu. In aceasta perioada chiria pentru acest tip de apartament variaza intre 200-450 Euro/luna, comparativ cu 2005 cand acelasi apartament se inchiria cu 150-200 Euro/luna. Daca luam ca punct de referinta zona, se observa ca un apartament cu doua camere in Manastur se inchiriaza cu 200-250 Euro/luna, in Zorilor sau Gheorgheni chiria variaza intre 250-400 Euro, iar in Centru poate ajunge la 450 Euro/luna.
De remarcat este ca la fel ca si in cazul achizitiei unui apartament, clientii prefera inchirierea unui imobil cât mai spatios, cu suprafata cât mai generoasa, cât mai convenabil ca pret, chiar daca aceasta înseamna varianta inchirierii în stadiul semifinisat (tâmplarie termopan, usa metalica, utilitati în apartament, peretii tencuiti, loc de parcare sau garaj), deoarece chiriile pentru aparatmente superfinisate sunt cu cel putin 15%-30% mai mari.

Zonele cele mai cautate pentru inchiriere sunt: Zorilor, Marasti (zona Cehoslovaciei), Manastur si Centru urmate de Gheorgheni.
In ceea ce priveste apartamentele cu trei si in special patru camere, cererea vine in general din partea firmelor, cat si reprezentanti ai firmelor in scopul transformarii acestora in loc de protocol. De ce? Deoarece aceste apartamente au suprafete mari, deci si costurile cu intretinerea sunt superioare celor cu doua camere si mai usor de suportat de catre firme. Rar se intalnesc cazuri cand persoane fizice isi permit sa plateasca costurile cu chiria si pe cele de intretinere.

Inchirierea unui apartament cu trei camere aflat in constructie noua in cart. A. Muresanu costa intre 400-700 Euro, in Zorilor intre 350-500 Euro/luna, in timp ce cart. Manastur chiria variaza intre 280-350 Euro/luna. In cazul apartamentelor de protocol, superfinisate si utilate, chiria poate ajunge la 900 Euro/luna. Clientela pentru acest tip de imobil este reprezentata de manageri de varf, persoane din domeniul financiar, firme straine care au afaceri in tara noastra.
Chiria la apartamentele cu patru camere nu a intregistrat cresteri semnificative, datorita cererii scazute care s-a manifestat pe acest segment. Astfel, un apartament are chiria situata intre 350-400 Euro/ luna in functie de zona. Daca apartamentul este intr-o constructie noua, mobilat si finisat, chiria variaza intre 800-1.000 Euro/luna, avand dotari occidentale, aer conditionat, jacuzzi, central termica, internet. In tabelul alaturat sunt prezentate preturile chiriilor din cart. A. Muresanu, Zorilor, Centru, Manastur/Marasti si Gheorgheni:

Se poate observa ca chiriile difera foarte mult in functie de zona dupa cum am amintit anterior.
Achizitionarea unui apartament pentru inchiriere este un demers care aduce profit, iar bucurestenii stiu foarte bine acest lucru. In momentul de fata in Bucuresti inchirierea unei garsoniere variaza ca pret intre 150-200 Euro/luna. Preturile sunt valabile pentru un cartier normal, cum ar fi Drumul Taberei, Militari, adica cartiere nici prea scumpe, nici foarte ieftine. O garsoniera aflata in cart. Titan sau Militari poate fi inchiriata si cu 400 Euro/luna, dar este superfinisata si dotata superlux. Chiria unui apartament este data de mai multe aspecte, printre care cartierul in care acesta este amplasat, accesul la mijloacele de transpot in comun, precum si dotarile de care acesta beneficiaza. Spre exemplificare, chiria unei garsoniere poate fi si de 100 Euro, daca este intr-un cartier marginas si este nemobilata, in timp ce, chiria la o garsoniera poate creste la peste 200 Euro daca se afla intr-un cartier mai select, este superfinisata, dotata cu aer conditionat, masina de spalat si altele.

Inchirierea unui apartament de doua camere in Bucuresti costa intre 250-350 Euro/luna in cartierul Titan, in timp ce anul trecut acelasi apartament se inchiria cu 150-200 Euro. Acelasi apartament poate fi inchiriat cu 250-400 Euro/luna in Militari si cu 280-800 Euro in Unirii, aici preturile fiind putin mai ridicate datorita zonei. Se observa ca preturile chiriilor au crescut proportional cu preturile apartamentelor. Apartamentele cu una sau doua camere sunt cele mai cautate, deoarece chiriasii sunt reprezentati in general de familii cu mai putine persoane sau studenti cat si de oameni de afaceri, reprezentanti ai unor companii straine dar si datorita costurilor cu intretinerea care sunt mai mici decat la apartamentele cu 3-4 camere.

Un apartament cu 3 camere in Bucuresti se inchiriaza cu 350-500 Euro/luna, in timp ce in urma cu un an, un apartament similar ca marime, situat cam in acelasi cartier, putea fi inchiriat cu aproximativ 200-250 Euro/luna. Situatia este similara si in cazul apartamentelor cu 4 camere. Astfel, un apartament de 4 camere costa acum la inchiriere 400-700 Euro/luna ajungand chiar la 1.500 Euro/luna in carti. Unirii, in vreme ce anul trecut putea fi inchiriat cu 250-300 Euro/luna.
Preturile ap. cu 4 camere nu au crescut prea mult pt. ca acestea nu prea sunt cautate.

Va prezentam mai jos cateva consideratii juridice vis-à-vis de contractul de inchiriere:

Contractul de inchiriere in Romania se incheie in forma scrisa si trebuie semnat de catre ambele parti implicate, nefiind obligatorie perfectarea sa si in forma autentica (la notarul public) ca in cazul contractelor de vanzare-cumparare, ipoteca sau donatie.
In contractul de inchiriere trebuie sa fie bine determinat obiectul acestuia, suprafata locativa (apartamentul si dependintele), si, de asemenea, bunurile date in folosinta o data cu locuinta.
La data semnarii contractului de inchiriere propietarul (locatorul) va putea pretinde chiriasului (locatarului) plata unei garantii (care de obicei echivaleaza cu cuantumul chiriei/ luna), garantie care se va restitui locatarului la data incetarii contractului de inchiriere, dupa ce acesta va achita toate cheltuielile aferente si respectiv toate posibilele reparatii cauzate de eventualele degradari produse din culpa sa. Aceste degradari se vor mentiona obligatoriu în procesul-verbal de preluare a imobilului, proces-verbal care se va încheia la expirarea duratei contractului.

Contractul se inregistreaza la Administratia Finantelor Publice din raza teritoriala a imobilului in termen de 15 zile de la data semnarii contractului dintre chirias si proprietar in scopul luarii in evidenta fiscala si a perceperii impozitului aferent. Conform Codului Fiscal roman (Legea nr. 571/2003), veniturile obtinute din cedarea folosintei bunurilor se impoziteaza. Astfel, Art. 61 stipuleaza ca "veniturile din cedarea folosintei bunurilor sunt venituri in bani si/sau in natura, provenind din cedarea folosintei bunurilor mobile sau imobile, obtinute de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal".

O serie de proprietari de imobile evita sa incheie contracte sau odata incheiate aceste contracte, refuza sa le inregistreze fiscal la administratiile financiare pentru a nu achita impozitul sau declara un venit mai mic (cu efect asupra cuantumului impozitului pe care il vor achita). In asemenea situatie, pentru locatori, exista o data riscul de a fi sanctionati penal pentru evaziune fiscala, iar in al doilea rand, pot fi expusi sicanelor chiriasilor, care se pot prevala de neinregistrarea fiscala a contractului pentru a nu da inapoi cheile proprietarului pana nu obtin restituirea unei parti din chiria pe care au platit-o, de exemplu, sau, daca reaua-credinta merge si mai departe, pot sustrage bunuri apartinand proprietarului ori pot lasa facturi telefonice putin cam incarcate.

Ungaria

Ritmul de crestere a pietei imobiliare din Ungaria este putin mai scazut decat in anii precedenti, piata fiind caracterizata de o oferta excedenta. Budapesta ofera o varietate foarte mare de imobile, al caror pret se stabileste in primul rand în functie de zona in care se afla. Alte criterii care influenteaza pretul sunt accesul la mijloacele de transport, confortul oferit, anul constructiei, dar acesta mai putin in cazul inchirierilor.
In Budapesta un apartament cu 2 camere, cu suprafata de 50 mp, mobilat modern, cu gradina proprie se inchiriaza cu 250-300 Euro/luna, pe cand acelasi apartament dar situat in centru Budapestei, finisat modern, cu centrala proprie se inchiriaza cu 350-400 Euro/luna.

Un apartament de 45 mp cu vedere spre gradina interioara, renovat, langa Institutul cultural italian, se inchiriaza cu 350 Euro/luna daca contractul este pe o perioada mai mare de 1 an, si cu 450 Euro/luna daca perioada este mai scurta de 6 luni.
Daca luam situatia apartamentelor cu 3 camere, putem observa si aici ca zona face diferenta de pret.
Astfel un apartament aflat la 10 minute de Casa Parlamentului, cu suprafata de 108 mp, parcare pazita, se inchiriaza cu 600 Euro/luna la care se adauga costul cheltuielilor de intretinere, in vreme ce un apartament cu aproximativ aceeasi suprafata dar situat intr-o zona nu atat de cautata, are chiria de 300 Euro. Deasemenea si dotarile fac diferenta de pret, un apartament cu 3 camere, cu suprafata de 120 mp, cu terasa, piscina, sauna si garaj propriu, se inchiriaza cu 800 Euro/luna.

Cazarea in hotel incepe de la 40 Euro/persoana si poate ajunge la 70 Euro/persoana in zona central-culturala. Un apartament cu 2 camere in centrul Budapestei se inchiriaza cu 70 Euro pentru doua persoane/zi, intre 50-75 Euro pentru 3 persoane/zi, si intre 65-85 Euro pentru 4 persoane/zi, in conditiile in care apartamentul este finisat, cu acces facil al mijlocele de transport si situat langa restaurante, baruri, supermarket-uri si muzee. In perioada sarbatorilor de Paste si Craciun, chiria se majoreaza cu 10-20%, iar locurile de cazare sunt limitate.

Franta

Parisul este orasul care ofera o gama larga de posibilitati de petrecere a timpului liber. Micile buticuri sic, marile magazine de haine, cunoscutele galerii de arta, spatiile moderne de petrecere a timpului liber, restaurante superbe cu specific frantuzesc, brinzeturile, vinurile, pietele in stil vechi, strazile elegante, parcurile pline de verdeata, precum si raul Sena sunt doar cateva dintre atractiile sale. In Paris inchirierea apartamentelor si a garsonierelor se face pe o perioada de o saptamana sau pe o perioada de o luna. De obicei turistii care vin sa viziteze orasul solicita inchirierea unui apartament pe o perioada de o saptamana, fiind mult mai avantajos. Chiria unei garsoniere se situeaza intre 300-400 Euro/luna, iar daca se percepe o chirie saptamanala de aproximativ 100-125 Euro/saptamana, garsoniera poate ajunge sa fie inchiriata cu peste 500 Euro/luna. Un apartament de o camera, cu suprafata 30 mp, mobiliat se inchiriaza cu 580 Euro/luna in Paris, in timp ce acelasi apartament dar si cu parcare se inchiriaza cu 425 Euro/luna in Nantes, iar in Bucuresti cu 180-250 Euro.

Daca luam situatia apartamentelor cu doua camere, situate intr-o zona decenta a Parisului, se observa ca acestea se inchiriaza cu aproximativ 600-700 Euro/luna. Chiria unui apartament difera in functie de finisajele si dotarile acestuia, precum si de accesul la metro. Astfel, un apartament cu suprafata de 40 mp, mobilat se inchiriaza cu 700 Euro/luna, in Dijon cu 510 Euro/luna, iar in Nantes acelasi apartament dar, cu terasa si aproape de centru comercial si plaja se inchiriaza cu 498 Euro/luna. Chiria unui imobil rezidential cu doua camere, terasa 12 mp si parcare in imobil, situat in zona pariziana poate atinge 2.800 Euro/luna, in timp ce in Bucuresti un apartament residential se inchiriaza cu maxim 1.000 Euro/luna.

Un apartament cu 3 camere se inchiriaza cu aproximativ 1.000 Euro/luna, in timp ce in Bucuresti acelasi apartament se inchiriaza cu 350-450 Euro/luna, in Unirii putand ajunge la 1.000 Euro/luna. Tot in Franta, in Dijon un apartament cu 3 camere, cu o suprafata de 65 mp, in zona centrala se inchiriaza cu 550 Euro/luna, iar in Nantes pretul unei chirii variaza intre 590-670 Euro. Apartamentele cu 4 camere nici in Paris nu prea sunt cautate. Motivele sunt aceleasi ca si in tara noastra: chiria prea mare si costurile cu intretinerea ridicate. Astfel, chiria unui apartament cu 4 camere in Paris este 1.400 Euro/luna, in timp ce in Bucuresti pretul variaza intre 500-800 Euro/luna in cartierul Unirii putand ajunge chiar la 1.500 Euro/luna.

Daca in Paris un apartament de 4 camere se inchiriaza la 1.400 Euro, nu inseamna ca nu sunt si chirii cu preturi mai acesibile in Franta. Spre exemplificare, un apartament in Dijon, cu suprafata de 94 mp, mobilat, cu salon mare si balcon poate fi inchiriat cu 800 Euro/luna, iar in Nantes aproape de liniile de tansport cu 750-800 Euro/luna.
Daca analizam chiriile percepute in Paris fata de alte capitale europene din Europa Centrala si de Vest, putem observa ca acelea din capitala Frantei sunt aproape duble fata de celelalte metropole.

Ce trebuie stiut atunci cand iti cauti chirie !

In principiu vi se va cere in calitate de chirias sa va justificati venitul pe ultimele 3 luni, venit care trebuie sa fie cel putin egal cu triplul chiriei (cheltuieli de intretinere incluse). In calculul chiriei nu trebuie sa se piarda din vedere costurile legate de intretinere, in special costul ridicat al incalzirii pe baza de energie electrica. In cazul unui apartament nemobilat, contractul se incheie pe 3 ani, si care poate fi reinnoit sau nu. Un preaviz de 3 luni trebuie acordat proprietarului in cazul in care se doreste rezilierea contractului inainte de termen, sau un preaviz de o luna in cazul unui transfer.
La luarea in primire, cat si la parasirea imobilului, este necesara incheierea unui act denumit "Stare de fapt", un document intre proprietar si chirias care evidentiaza starea aprtamentului (peretii, solul, mobilierul). Daca este vorba de mobilier, in cazul contractului incheiat pe termen de un an, se va intocmi si un inventar.

Proprietarul va cere o garantie. Suma pretinsa nu poate depasi doua luni de chirie cumulata (fara a include cheltuielile de intretinere). Aceasta garantie va trebui restituita locatarului, intr-un termen de maxim doua luni, termen care curge de la data restituirii cheilor. Proprietarul poate de asemenea sa-i pretinda chiriasului o alta garantie, respectiv un act denumit cautiune. Este vorba de un act foarte important care poate avea grave consecinte. Poate de asemenea sa ceara o garantie bancara: in acest caz chiriasul se obliga sa blocheze echivalentul a 6 luni de chirie, sau mai mult, intr-un cont aparte.

Locatarul are obligatia de a incheia o asigurare pentru locuinta (care poarta asupra responsabilitatii civile locative), si trebuie sa transcrie pe numele sau contractele de intretinere/service (centrala termica sau alte tipuri de incalzitoare). Chiriasul care se instaleaza la data de 1 ianuarie are obligatia de a achita impozitul locativ, taxa care revine bugetului local.
Proprietarul nu poate sa-l evacueze pe chirias inainte de expirarea termenului contractual si numai cu indeplinirea anumitor conditii precise. Termenul de preaviz este de 6 luni si trebuie notificat cu scrisoare insotita de confirmare de primire.
Daca chiriasul intampina probleme legate de energia electrica, gaz sau instalatiile de apa-canal, trebuie sa contacteze proprietarul sau pe administratorul imobilului.

Cehia

Din punctul de vedere al chiriilor, Praga se poate compara cu Bucurestiul. Centrul, adica Praga 1, si zona rezidentiala sunt mai scumpe decat celelalte zone. In centru, o garsoniera de 50 mp se inchiriaza cu aproximativ 450 Euro/luna, un apartament cu doua camere se inchiriaza in zona centrala cu 750 Euro/luna putand ajunge la 1.500 Euro si un apartament de 90 mp cu 4 camere cu 1.000 Euro/luna. Chiria unui apartament cu 3 camere situat in centru istoric, mobilat si cu parcare variaza intre 500-840 Euro/luna.

Cazarea pe noapte in hotel incepe de la 26 Euro/noapte si poate ajunge la 110 Euro in zona centrala, culturala si cu multe oportunitati de distractie. Un apartament cu o camera in centrul Pragai se inchiriaza cu 1.100 Euro/saptamana, in conditiile in care acesta este finisat, cu vedere spre podul Charles, gradina proprie, dotat (masina de spalat vase, filtru de cafea, cuptor cu microunde). Urmatoarea zona, descrescator vorbind, din punctul de vedere al chiriilor este zona 6, considerata si zona rezidentiala a orasului. Aici o garsoniera se inchiriaza cu ~ 350 Euro/luna, un apartament cu doua camere se inchiriaza cu 400-700 Euro/luna, iar chiria la un apartament cu 4 camere poate atinge 700-1500 Euro/luna.

In Praga 4 chiriile nu difera cu mult de cele din Praga 9. Aici o garsoniera cu suprafata medie se inchiriaza cu 250 Euro/luna, un apartament de 60 mp cu doua camere costa 350 Euro/luna, iar unul cu 4 camere se inchiriaza cu aproximativ 500 Euro/luna. In zona 10 chiriile sunt cu 50 Euro/luna mai mari decat in zonele 4 si 9, un apartament de 60 mp cu doua camere inchiriindu-se cu aproximativ 400 Euro/luna.
Daca luam situatia blocurilor de cartier, se observa ca un apartament cu doua camere în Praga se poate inchiria pentru 250-350 Euro, in timp ce in zona centrala pretul poate sa urce pana la 700 Euro. In ceea ce priveste locuintele situate in zonele turistice de la mare sau de la munte, chiar dezvoltatorii de proiecte imobiliare se ofera sa se ocupe de inchirierea lor, contra unor taxe pentru administrare si intretinere.

Apartamentele situate în centrul Pragai, dotate cu sala de gimnastica, restaurant si gradina sunt mai scumpe cu aproximativ 30% fata de cele prezentate anterior. Situatie similara întâlnim si in Bucuresti unde valoarea chiriei unui apartament finisat la cheie si cu dotari de lux poate creste cu aproximativ 15-25%.
Un apartament de protocol cu o camera situat la cativa pasi de Piata Wenceslas si Opera de Stat, cu acces usor la tren si metro costa 820 Euro/saptamana in lunile iunie-octombrie, 662 Euro/saptamana in noiembrie-decembrie, in vreme ce in perioada sarbatorilor de iarna costa 1.316 Euro.
Astfel, un apartament cu doua camere situat langa Teatrul National, aproape de Bulvardul Charles, superfinisat, care poate gazdui maxim 7 persoane, se inchiriaza cu 927-1.231 Euro/saptamana in extrasezon putand ajunge la 1.970 de Euro in perioada sarbatorilor de Craciun si Pasti.

Ce trebuie stiut atunci cand iti cauti chirie in Cehia !

Cand se inchiriaza un apartament de pe piata libera nu poti incheia decat un "contract de inchiriere". Acesta se bazeaza pe acordul partilor, respective al proprietarului cladirii si chirias. Unele chirii au la baza sistemul "chiriei regularizate", care este mult mai des intalnita in cadrul contractelor vechi de inchiriere si in plus este o chirie cu sume mult mai mici decat pretul pietei. Aceasta chirie regularizata va fi incetul cu incetul eliminata la insistentele proprietarilor acestor chirii artificial ieftine relativ la tarifele Uniunii Europene. Probabilitatea este mare ca acest tip de chirii sa fie in totalitate eliminate si chiriile sa fie fixate in acord cu cererea si oferta de pe piata.